Alternative Investmentfonds (AIF) sind regulierte Anlageprodukte, die nicht wie klassische Investmentfonds in Aktien oder Anleihen investieren, sondern in Sachwerte.

Publikums-AIF stehen allen Anlegerinnen und Anlegern offen und sind gesetzlich reguliert. In Deutschland unterliegen AIF seit 2013 dem Kapitalanlagesetzbuch (KAGB) und stehen unter Aufsicht des Bundesamts für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Gesetz regelt, dass AIFs von zugelassenen Kapitalverwaltungsgesellschaften verwaltet werden, die Anlegern detaillierte Informationen über Anlageziele und Risiken zukommen lassen.

Sachwerte sind handfeste Vermögensgegenstände, die unabhängig von Währungen oder Börsenkursen bestehen. Sie haben einen inneren Wert.

Schon vor tausenden Jahren setzten Menschen auf Gold. Heute zählen auch Kunst, Rohstoffe oder Immobilien zu den Sachwerten. Doch warum sind Sachwerte auch heute noch für Anleger interessant?

• Sachwerte sind wertbeständig. Während mit Aktien ein Totalverlust möglich ist, sichern Sachwerte Vermögen.
• Sachwerte schützen vor Inflation. Alles wir teurer. Die Preise für gefragte Sachwerte klettern in aller Regel im Gleichschritt mit der Inflation. Manchmal sogar noch stärker.
• Sachwerte diversifizieren Vermögen. Alles auf eine Karte setzen? Klappt einmal, aber nie auf Dauer. Statt auf wenige Anlageklassen zu bauen, sollten Investoren die gesamte Klaviatur der Geldanlage spielen.
• Sachwerte bieten Wachstum. Während die Börsen schnelllebig sind, unterliegen Sachwerte nicht selten Trends, die seit Jahrzehnten oder gar noch länger andauern. Bestimmte Sachwerte, wie etwa bezahlbarer Wohnraum, sind aktuell gefragt wie selten.
• Sachwerte sind krisensicher. Wenn die Börsen Achterbahn fahren, sind Sachwerte ein Fels in der Brandung und bleiben wertstabil.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Immobilien garantieren dieses Grundbedürfnis.

Doch Wohnen unterliegt einem Wandel. Menschen wohnen dort, wo es Jobs und Lebensqualität gibt. Auch aus diesem Grund steigen Mieten und Immobilienpreise langfristig kontinuierlich an – mancherorts mehr, andernorts weniger.

• Immobilien sind gefragt. Immer mehr Menschen wohnen in Deutschland. Diese suchen vor allem bezahlbaren Wohnraum in der Nähe größerer Städte.
• Immobilien bieten regelmäßige Einkünfte. Mieteinnahmen fließen Immobilien-Investoren bereits kurz nach ihrer Anlageentscheidung zu. Regelmäßige Mieteinnahmen sind der Grundstein für nachhaltige Renditen.
• Immobilien zeigen langfristig eine stabile Wertentwicklung. In der Vergangenheit waren Immobilien eine sichere Bank für Investoren. Vor allem gefragte Lagen und zukunftssichere Objekte werden Anlegerinnen und Anleger auch in Zukunft ruhig schlafen lassen.
• Immobilien haben den Hebel für mehr Rendite. Bei Immobilien ist es üblich, Hypotheken aufzunehmen. Dieses Fremdkapital bietet einen Hebel auf das Eigenkapital und sorgt so für noch attraktivere Renditen.
• Immobilien bieten Steuervorteile. Wer in vermietete Immobilien investiert, kann diese Investitionen steuerlich geltend machen. Das rechnet sich. 
• Immobilien lassen sich entwickeln. Modernes Wohnen ist gefragt und rechtfertigt höhere Mieten. Wer Immobilien attraktiver macht, schafft Werte.

Damit Immobilien ihre Stärken für Investoren ausspielen können, kommt es auf viele Details an.

Beim Kauf einzelner Objekte gilt noch immer die Lage als wichtigstes Kriterium. Auch wir setzen bei unseren Immobilienfonds auf vielversprechende Lagen, in denen Menschen auch in zehn oder mehr Jahren noch gerne wohnen wollen. Doch welche Gründe sprechen eigentlich für Fonds, statt des Kaufs einer einzelnen Immobilie?

• Fonds streuen Risiken. Die Fonds unserer ImmoChance-Deutschland-Reihe setzen auf viele Immobilien an unterschiedlichen Standorten. Alle Objekte werden von uns detailliert überprüft.
• Fonds sind unkompliziert. Termine beim Notar, die Nebenkostenabrechnung oder die Eigentümerversammlung – vermietete Immobilien können nerven. Fonds senken diesen Aufwand deutlich – so werden Immobilien zu einem Investment zum Zurücklehnen.
• Fonds eignen sich auch bei kleineren Beträgen. Während Immobilien in aller Regel mehr als 100.000 Euro kosten, gibt es Fondsanteile bereits für deutlich kleinere Beträge. Das verhindert Klumpenrisiken und ermöglicht eine ausgewogene Anlagestruktur.

Um mit Fonds in Immobilien zu investieren, haben Anleger zwei Möglichkeiten: offene oder geschlossene Immobilienfonds.

Erstere Produkte galten lange als Lieblinge vieler Bankberater – schließlich sorgten sie anders als Aktienfonds für vergleichsweise stabile Renditen und für stattliche Provisionen für die Bank.

Nach den Krisen der vergangenen Jahre ist das Image der offenen Immobilienfonds aber angekratzt. Der Grund: Diese Fonds ermöglichen es Anlegern, ihr Kapital zügig abzuziehen. Zu Zeiten der Finanzkrise war das gar binnen weniger Tage möglich. Die Folge: Immer dann, wenn sich Krisen zeigten, verkauften Investoren ihre Fondsanteile. Das brachte die Fonds teilweise in Schieflagen. Schlimmstenfalls zwingen Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds die Fondsgesellschaften nämlich dazu, Immobilien selbst zu ungünstigen Marktkonditionen zu verkaufen.

Seit 2013 gilt auch für offene Immobilienfonds eine Kündigungsfrist von einem Jahr. So lange müssen Anleger also mindestens warten, bis sie an ihr Geld kommen. Doch macht diese Regel Sinn?

Wir sagen: Diese Regelung ist nicht gut genug. Die Zinswende Anfang 2022 hat Immobilienpreisen einen Dämpfer verpasst. Viele Anleger haben daraufhin ihre offenen Immobilienfonds gekündigt. Das Problem: Aufgrund der Kündigungsfrist floss das Kapital erst 2023 aus den Fonds ab. Das war zu einer Zeit, in der sich Immobilien-Profis längst wieder nach Kaufgelegenheiten umgesehen haben.Doch die Fondsmanager der offene Immobilienfonds konnten nicht auf lukrative Einkaufstour gehen – sie mussten ehemaligen Investoren ihre Anlage auszahlen, statt Chancen wahrzunehmen.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das anders. Hier verpflichten sich Anleger, bis zum Ende der Laufzeit eines Fonds dabeizubleiben. Was der Fonds genau macht, unterliegt dabei nicht volatilen Stimmungen oder dem Herdentrieb, sondern in unserem Fall ausschließlich den Immobilien-Profis von Primus Valor, die eine seit 2007 bewährte Strategie verfolgen.

	Offene Immobilienfonds	Geschlossene Immobilienfonds	Vermietete Einzelimmobilien
ANLAGEFORM	Investition in eine breite Streuung von Immobilien, häufig Gewerbe- oder Wohnimmobilien.	Investition in ein oder mehrere Immobilienprojekte, wie Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Details sind abhängig von Anlagestrategie.	Direktinvestition in eine einzelne Immobilie, meist Wohn- oder Gewerbeimmobilie.
HANDELBARKEIT	Anteile können jederzeit gekauft oder zurückgegeben werden, ähnlich wie bei Aktienfonds.	Anteile werden meist nur während der Platzierungsphase angeboten und sind danach nur eingeschränkt handelbar.	Kein organisierter Handel; Verkauf nur über den freien Markt möglich.
LAUFZEIT	Keine feste Laufzeit; Anleger können theoretisch unbegrenzt investiert bleiben.	Lange Laufzeiten bis zu zehn Jahren. Laufzeit abhängig von Marktentwicklung. Gewinnausschüttungen während Laufzeit möglich.	Keine feste Laufzeit; abhängig von der Entscheidung des Eigentümers, die Immobilie zu halten oder zu verkaufen.
RÜCKGABEMÖGLICHKEIT	Rückgabe der Anteile in der Regel jederzeit möglich, Kündigungsfrist ein Jahr.	Keine Rückgabemöglichkeit während der Laufzeit; Anleger sind bis zum Ende gebunden.	Keine Rückgabemöglichkeit; Eigentümer muss die Immobilie aktiv verkaufen, um Kapital freizusetzen.
RISIKOPROFIL	Relativ geringes Risiko durch Diversifikation über viele Objekte.	Höheres Risiko aufgrund der Konzentration auf wenige Objekte und der langen Kapitalbindung.	Mittleres Risiko; abhängig von der Lage, dem Zustand der Immobilie und der Zahlungsfähigkeit der Mieter.
LIQUIDITÄT	Höhere Liquidität aufgrund der Handelbarkeit der Anteile und der Streuung der Investitionen.	Niedrigere Liquidität, da die Anteile nicht frei handelbar sind und das Kapital lange gebunden ist.	Niedrige Liquidität, da der Verkauf einer Immobilie zeitaufwändig und mit hohen Transaktionskosten verbunden ist.
MINDESTANLAGESUMME	Üblicherweise geringere Einstiegssummen, oft ab wenigen hundert Euro.	Höhere Mindestanlagesummen, oft im fünfstelligen Bereich.	Sehr hohe Einstiegssumme, abhängig vom Marktpreis der Immobilie (oft im sechs- oder siebenstelligen Bereich).
REGULATORISCHER RAHMEN	Strenge Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und EU-Richtlinien wie die AIFMD.	Regulierung ebenfalls durch das KAGB, aber mit spezifischen Anforderungen für geschlossene Fonds.	Regulierung durch nationale Gesetze zum Immobilienerwerb und -besitz, aber weniger streng als bei Fondsstrukturen.

Geschlossene Immobilienfonds (AIF) streuen Risiken und eignen sich bereits ab moderaten Anlagebeträgen. Sie unterliegen nicht dem Herdentrieb und ermöglichen Investments an der Seite von Profis.

Aber: Bei Immobilien-AIFs kommt es auf die Strategie an!